Fontos a társasházak megfelelő működésének létrehozása és a lakóközösségek általi gördülékeny, önálló működtetése, mivel a társasház tulajdonostársainak közössége az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket (pl. udvar bővítése, beépítése, területszerzés), önállóan perelhet és perelhető, gyakorolhatja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat (pl.: udvaron építmény elhelyezésének engedélyezése), viseli a közös tulajdon terheit (pl.: lépcsőházak takarítása, zöldhulladék kezelése).
A társasházak legalapvetőbb és legáltalánosabb törvényi előírásait a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban Ptk.) XIX. és XX. fejezete tartalmazza:
- A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
- Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közös tulajdon hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a közös tulajdonnal kapcsolatos kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a közös tulajdonban beállott kárt is.
- A közös tulajdon állagának megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
- A tulajdonostársak - ha eltérően nem rendelkeznek - szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog.
A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (a továbbiakban Tht.), a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében jött létre.
- A Tht. részletes információkat tartalmaz a társasház megalakulására, az alapító okiratra és annak módosítására, a szervezeti rendre és működési szabályokra, valamint a házirendre. A közös költségre, a közös és külön tulajdonba tartozó dolgokra vonatkozó jogokat és kötelezettségeket is részletesen ismerteti.
- A társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Viszont e törvény 13.§ (3) bekezdése értelmében a legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy is, hogy a Tht.-nek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák.
- A Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályainak betartása egyszerűbb, mint a Tht. előírásainak követése, viszont a Tht. pontosabb és konkrétabban lehatárolt szabálykövetést szorgalmaz. Így azt szeretnénk tanácsolni, hogy legyen szíves a társasház többi tulajdonosával átgondolni azt, hogy az Ön lakóközösségének melyik irány nyújtja a gördülékenyebb együttélést.
A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el, melyet a társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI.25.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) tartalmazza.
- A Korm.rendelet meghatározza, hogy mire terjedhet ki az eljárás, így a törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház
alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
- A társasház jegyző által vizsgálandó, felügyelt dokumentumai:
Alapító okirat:
A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapító okiratot közokiratba, illetve ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Szervezeti- és működési szabályzat:
A tulajdonosok számára a társasház szervezeti és működési szabályzata (a továbbiakban: SZMSZ) jelenti a Tht. előírásainak gyakorlati megvalósítási kereteit, elméletileg az biztosítja az érdekeik védelmének szabályrendszerét. A dokumentum kialakítása, valamint naprakészen tartása alapvető szükségszerűség a tulajdonosok számára.
Házirend:
Az SZMSZ-ben meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait; e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
Közgyűlési határozat(ok)
A jegyző törvényességi felügyelete tehát kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzésére, illetve a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzéseire terjed ki, azaz arra, hogy azok megfelelnek-e a jogszabályoknak és a társasház szabályzatainak.
Azok a társasházi ügyek, amelyeknek tárgya a közös képviselővel, az intézőbizottsággal kialakult személyes vagy gazdasági jellegű konfliktus eldöntése, nem tartoznak a jegyző hatáskörébe tartozó törvényességi felügyeleti eljárás hatálya alá.
Gyakorlati tanácsok:
- A fentiek alapján mindenképp szeretnénk javasolni közös költség bevezetését.
- Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek gördülékenyebb intézéséhez szükségesnek tartjuk azt, hogy a megbeszélésekről jegyzőkönyv készüljön, amely hozzájárul a kommunikáció és együttélés egyszerűbb és hatékonyabb kialakításához és megőrzéséhez.
Esetleges kérdéseiket a jegyzo@martonvasar.hu e-mail címre várjuk.